衡水不动产房屋土地评估公司收费标准

不同估价方法的公式差异

剩余法适用于具有投资开发或再开发潜力的土地估价。可运用于以下情形：①待开发房地产或待拆迁改造后再开发房地产的土地估价；②仅将土地开发整理成可供直接利用的土地估价；③现有房地产中地价的单独评估。
1、剩余法评估未开发土地时的公式
根据《城镇土地估价规程》(GB／T18508-2001)，评估未开发土地时，剩余法公式如下：
待估土地价格＝开发完成后的土地总价值或房地产总价值－项目开发成本－开发商合理利润……公式1
2、剩余法评估现有房地产项目的土地的公式
评估现有房地产项目的土地时，剩余法公式如下：
现有房地产项目的土地价格＝房地产交易价格－房屋现值－交易税费……公式2
其中公式1适用于上述第①、②种情况的土地估价，公式2适用于*③种情况的土地估价。两个公式较大的差异在于评估的地价中是否包含了房地产开发利润。
3、假设开发法公式
根据《房地产估价规范》(GB／T50291-1999)，运用假设开发法评估熟地价值时，公式如下：
熟地价值＝开发完成后价值－熟地取得税费－由熟地建成房屋的成本－管理费用－销售费用－投资利息－销售税费－开发利润
假设开发法公式与剩余法公式1相同，地价中均已扣除了开发利润。
4、不同计算公式的差异
公式1和公式2较大的差异在于从房地产价格中剥离地价时对开发商利润的不同处理方式。对于未开发的土地而言，剩余法公式1的计算结果已扣除开发商利润，即“N通一平”的地价(或待开发的“毛地”、“生地”)。而对于已完成房地产开发的土地，剩余法公式2仅从房地产价格中扣除了房屋现值和交易税费，得到的地价中包含了土地分摊的开发利润(因房地产开发而产生的增值)。